Gottschling-Immobilien-Hausverwaltung

Ersteigerer muss Störenfried aus der Wohnung werfen

Wohnungseigentümer, die Hausgeld nicht oder unregelmäßig zahlen oder den Gemeinschaftsfrieden sonst gröblich stören, können durch eine Entziehungsklage aus der Gemeinschaft geworfen werden (§18 des Wohnungseigentumsgesetzes [WEG]). Doch was gilt, wenn ein Entziehungsurteil ergangen, die Zwangsvollstreckung durchgeführt und der Ersteigerer nicht bereit ist, den in der Wohnung verbliebenen Störenfried an die frische Luft zu setzen?

Mit Urteil vom 18. November 2016 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass der Ersteher einer Eigentumswohnung, die im Zwangsvollstreckungsverfahren entzogen wurde, seine Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG verletze, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz weiter überlässt. Die anderen Wohnungseigentümer können vom Ersteigerer verlangen, dass er dem früheren Eigentümer den Besitz entzieht. Die Durchsetzung dieses Anspruches kann der rechtsfähige Verband an sich ziehen und Unterlassungsklage erheben. Im schlimmsten Fall droht dem Ersteigerer sogar selbst eine Entziehungsklage.

Der Fall

Die Eheleute L. waren durch ein rechtskräftiges Entziehungsurteil in einem Vorprozess wegen Beleidigungen, Bedrohungen, einer Körperverletzung und gewaltsamen Auftretens zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums verurteilt worden. In dem von der Gemeinschaft eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren war der Beklagten der Zuschlag erteilt worden. Die Eheleute L. wohnen weiter in der Wohnung. Da die Beklagte diesen Zustand duldete und den Aufforderungen der Gemeinschaft nicht nachkam, klagte diese darauf, die Beklagte zu verurteilen, den Eheleuten L. den Besitz an der Wohnung zu entziehen. Die Klage wurde nicht nur gegen die Beklagte zu 1. (eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts [GbR]) erhoben, sondern auch gegen die beiden Gesellschafter (Beklagen zu 2 und 3).

Die Entscheidung

Der BGH bejaht einen Unterlassungsanspruch gegen die GbR aus § 15 Abs. 3 WEG. Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen (Gemeinschaftsordnung) und Beschlüssen entspricht. Gesetzliche Vorgabe in diesem Sinne sei auch die gesetzliche Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers gemäß § 14 Nr. 1 WEG, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachse. Ein in diesem Sinne nachteilig betroffener Wohnungseigentümer könne Unterlassung der Störung verlangen. Die Rechtsverfolgung eines solchen Eigentümeranspruchs könne der rechtsfähige Verband an sich ziehen gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG (gekorene Ausübungsbefugnis).

Die Gemeinschaft sei dabei nicht verpflichtet gewesen, auch gegen die Beklagten zu 1 eine weitere Entziehungsklage zu erheben, obwohl dies im Einzelfall durchaus hätte in Betracht kommen können. Vielmehr sei es ihr gestattet gewesen, lediglich zu einer Unterlassungsklage – als dem milderen Mittel – zu greifen.

Der BGH betont, dass die Beklagte zu 1 unabhängig von einer etwaigen vertraglichen Verbindung mit den Eheleuten L. (z. B. Mietvertrag, Leihe, sonstiger Nutzungsvertrag) in der Lage sei, die Störung zu beseitigen. Sie müsse alles in ihrer Macht Stehende unternehmen, damit die Eheleute L. einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leisten. Auf welche Weise die Beklagte zu 1 dies letztlich bewerkstellige, sei ihr überlassen. Die Verurteilung der Beklagten zu 2 und 3 (Gesellschafter der GbR) bestätigte der BGH dagegen nicht.

Fazit für den Beirat
Leben Störenfriede in der Hausgemeinschaft, gilt es den Verwalter zu informieren, denn dieser darf auf die Einhaltung der Hausordnung der Gemeinschaft pochen und Unterlassungsaufforderungen aussprechen. Über die Erhebung einer Unterlassungsklage hat der Verwalter hingegen zunächst die Eigentümerversammlung abstimmen zu lassen.

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