Gottschling-Immobilien-Hausverwaltung

Fehlt Beschlusskompetenz für Berufungsfortsetzung im Anfechtungsprozess?

Nach dem Gesetzeswortlaut ist der Verwalter nach Zustellung einer Anfechtungsklage berechtigt, den Prozess für die beklagten Wohnungseigentümer zu führen. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg soll den (beklagten) Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlen, dem Verwalter Weisungen bezüglich der Prozessführung zu erteilen.

Der Fall
Bei einer anstehenden Dachterrassensanierung beschließt die Versammlung, dass die Finanzierung über eine Sonderumlage erfolgt, an der sich der Dachterrasseneigentümer zu 75 Prozent zu beteiligen hat, die übrigen Eigentümer zu 25 Prozent. Der Dachterrasseneigentümer ficht den Beschluss an und gewinnt in erster Instanz. Der Verwalter beruft innerhalb der Berufungsfrist eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein, die mehrheitlich beschließt, gegen das Amtsgerichtsurteil zunächst fristwahrend Berufung einzulegen. Dies geschieht über eine Rechtsanwaltskanzlei, die der Verwalter im Namen der Beklagten beauftragt. Nachdem die Rechtsanwälte die Erfolgsaussichten der Berufung geprüft und bejaht haben, findet eine weitere außerordentliche Eigentümerversammlung statt, in der mehrheitlich beschlossen wird, dass das Berufungsverfahren fortgesetzt wird und die Kanzlei das Verfahren weiterführt.

Die Entscheidung
Das AG Charlottenburg stellt fest, dass die beiden das Rechtsmittel betreffenden Beschlüsse der zwei außerordentlichen Eigentümerversammlungen mangels Beschlusskompetenz nichtig sind. Das Amtsgericht begründet seine Auffassung damit, dass das Wohnungseigentumsgesetz keine Befugnis der Eigentümermehrheit vorsehe, dem Verwalter bezüglich der Prozessführung per Mehrheitsbeschluss Weisungen zu erteilen.

Fazit für den Beirat
Nach vorherrschender Rechtsmeinung haben Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, um durch einfache Mehrheit darüber zu beschließen, ob Prozesse geführt, Anfechtungsklagen anerkannt, Berufungen eingelegt oder zurückgenommen oder sonstige Rechtsbehelfe ergriffen werden sollen. Dies gilt auch in Bereichen, in denen der Verwalter über eine gesetzliche Vertretungsmacht verfügt. Verwalter müssen nach dem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg auch in haftungsrechtlicher Hinsicht nicht Umdenken. Verwalter dürften sich pflichtgemäß verhalten, wenn sie vor einer Abstimmung die Eigentümerversammlung über die abweichende Entscheidung informieren oder den Hinweis geben, dass ein Mehrheitsbeschluss möglicherweise mangels Beschlusskompetenz nichtig sein könnte.

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